Íbúðamarkaður leitar í eðlilegra horf

Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu er helsta ástæða hækkunar íbúðaverðs í marsmánuði. Árstaktur íbúðaverðs heldur þó áfram að lækka. Framboð íbúða hefur tekið við sér og eftirspurnin hefur dempast. Útlit er fyrir að íbúðamarkaður leiti í eðlilegra horf á næstunni.

16 apríl 2025

Íslandsbanki

Greiningadeild Íslandsbanka

Íbúðaverð hækkaði um 0,36% í mars frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birtust í gær. Þetta er þriðji mánuðurinn í röð þar sem íbúðaverð hækkar, í janúar var hækkunin nokkuð mikil eða um 1,5% en talsvert hóflegri í febrúar eða 0,1%. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,55% í mars á milli mánaða á meðan verð á landsbyggðinni hækkaði um 0,18% á sama tímabili.

Sérbýli ástæða hækkunar íbúðaverðs

Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu drífa áfram hækkun íbúðaverðs í mars. Sérbýli hækka um 1,6% á milli mánaða eftir 2,3% lækkun í febrúar. Miklar verðsveiflur hafa verið á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu síðustu mánuði. Sérbýli á landsbyggðinni hækkuðu einnig í mars en þó mun minna eða um 0,1% á milli mánaða. Á landsbyggðinni hafa verðsveiflurnar verið með minna móti. Fjölbýli á bæði höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni lækkuðu hins vegar á milli mánaða í mars. Á landsbyggðinni var lækkunin 0,3% og 0,2% á höfuðborgarsvæðinu eftir 1,6% hækkun mánuðinn á undan.

Árstaktur hækkunar íbúðaverðs heldur áfram að lækka og mælist 8% á landinu öllu. Íbúðaverð hefur hækkað mest á landsbyggðinni eða um 10,4% á undanförnu ári og um 7,1% á höfuðborgarsvæðinu. Sérbýli á landsbyggðinni og höfuðborgarsvæðinu hafa hækkað hraðar en fjölbýli á undanförnu ári. Að öllum líkindum mun árstakturinn halda áfram að lækka á næstu mánuðum þegar stórir hækkunarmánuðir frá síðasta vori og sumri detta útúr árstaktinum.

Eftirspurn hefur dempast

Nokkuð flökt hefur verið á mánaðarbreytingum á íbúðaverði frá síðasta hausti en fram að því hafði verð hækkað sleitulaust frá febrúar 2024. Síðasta ár á íbúðamarkaði einkenndist að miklu leyti af áhrifum eldsumbrota á Reykjanesskaga og að allir íbúar Grindavíkur þurftu að finna sér nýtt húsnæði. Eðli málsins samkvæmt jók það eftirspurn á markaðnum til muna. Þegar líða tók á árið hægði á eftirspurninni og ljóst að Grindarvíkuráhrifin svokölluðu höfðu að mestu fjarað út.

Umsvif á íbúðamarkaði voru veruleg á þessum tíma eins og sést bersýnilega á veltu og fjölda kaupsamninga. Mars, apríl og maí árið 2024 sló hver á fætur öðrum met í heildarveltu á markaðnum og var samanlögð heildarvelta þessa mánuði 343 ma.kr. Á haustmánuðum tók veltan að minnka og kaupsamningum að fækka. Á fyrstu mánuðum þessa árs hafa umsvifin aukist aðeins, sér í lagi í marsmánuði. Kaupsamningar í marsmánuði voru yfir þúsund talsins og hafa ekki mælst fleiri frá því í ágúst og september í fyrra. Eftirspurn virðist því enn vera til staðar á markaðnum þó fara skuli varlega í að túlka einstakar mánaðarmælingar um of.

Framboð hefur aukist mikið

Framboð íbúða á sölu hefur aukist mikið á síðustu misserum. Samkvæmt mælingu okkar í Greiningu voru nær 4.000 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun apríl. Það er talsvert breytt staða frá því sem áður var og hefur framboðshliðin svo sannarlega tekið við sér frá því að sögulega fáar íbúðir voru til sölu í byrjun ársins 2022. Þróunin hefur þó ekki verið hnökralaus. Í byrjun síðasta árs minnkaði framboð tímabundið samhliða aukinni eftirspurn á markaðinum vegna Grindavíkuráhrifa en þau áhrif fjöruðu út á síðari hluta ársins 2024.

Af þessum 4.000 íbúðum sem voru til sölu í byrjun þessa mánaðar voru tæplega 2.100 íbúðir nýbyggingar eða um 53%. Þetta hlutfall hefur verið í kringum 50% undanfarna mánuði og aldrei mælst svo hátt. Samkvæmt mælaborði HMS eru um 6.300 íbúðir í byggingu á landinu öllu. Um 60% íbúða eru á byggingarstigi 3-6 og má vænta að framboð nýrra íbúða verði stöðugt á markaðnum á næstu misserum.

Með auknu framboði hefur meðalsölutími íbúða lengst talsvert og sérstaklega hefur það tekið lengri tíma en áður að selja nýjar íbúðir. Samkvæmt ritinu Fjármálastöðugleika sem Seðlabankinn gefur út var meðalsölutími íbúða á sjötta mánuð í janúar á þessu ári og hefur lengst um tvo mánuði frá miðju síðasta ári. Meðalsölutími var mun lengri á nýbyggingum en á eldra húsnæði. Meðalsölutími eldra húsnæðis hefur lengst úr tveimur mánuðum frá miðju ári 2024 í þrjá og hálfan mánuð í febrúar í ár. Aftur á móti hefur meðalsölutími á nýbyggingum lengst talsvert meira: úr fimm mánuðum frá síðasta vori í 14 mánuði nú í febrúar.

Jafnvægi á íbúðamarkaði í vændum?

Útlit er fyrir aukið jafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar á næstunni. Með lækkandi vöxtum og hjaðnandi verðbólgu á þessu ári eigum við von á því að sala nýrra íbúða taki við sér og verktökum takist hægt og bítandi að losa úr pípunum og hefjast handa við ný verkefni. Eftirspurn á markaðnum er enn til staðar en það sem dempar hana á næstunni er mun hægari fólksfjölgun en verið hefur og hóflegur kaupmáttarvöxtur. Ef ekkert óvænt hefur áhrif á íbúðamarkaðinn á næstunni má ætla að íbúðamarkaður muni leita í eðlilegra horf eftir mikinn ólgusjó á síðustu árum.

Efni birtist upphaflega á vef Íslandsbanka: Íbúðamarkaður leitar í eðlilegra horf

Höfundur:

Bergþóra Baldursdóttir, Hagfræðingur í Greiningu

Íbúða­mark­að­ur leit­ar í eðli­legra horf

Sérbýli ástæða hækkunar íbúðaverðs

Eftirspurn hefur dempast

Framboð hefur aukist mikið

Jafnvægi á íbúðamarkaði í vændum?

Íbúðamarkaður leitar í eðlilegra horf